[이데일리 성선화 기자] 미국의 기준금리 인상에 앞서 정부가 지난 14일 가계부채 관리차원의 새로운 주택담보대출 가이드라인을 발표했다. 핵심은 앞으로 신규로 집을 살 때 첫해부터 원금과 이자를 모두 갚아나가는 ‘비거치 분할상환’ 원칙을 적용한다는 것이다.

전문가들은 올해 4분기 부동산 시장에 입주 물량이 늘어난데다 규제 발표까지 겹치며 거래가 위축될 것으로 예상했다. 대출 레버리지(차입금)를 기반으로 하는 수익형 부동산의 수익률 역시 하락세를 나타낼 것이라는 전망이다. 반면 규제의 적용을 받지 않는 분양 시장은 활발한 거래가 이뤄질 것으로 예상했다.

◇경매·수익형 부동산 투자 매력 ‘뚝’

지난 3년간 줄기차게 기준금리가 떨어지면서 레버리지를 극대화하는 경매 투자자들은 황금기를 보냈다. 월세 수입은 그대로라도 대출 이자 비용이 떨어지면서 월세 순익이 늘어났기 때문이다. 하지만 미국이 기준금리를 올리면서 국내 기준금리 인상이 예고된데다 내년부터 원금을 함께 갚는 원리금 균등상환이 적용되면 적어도 금리 2~3% 포인트가 상승한 것과 맞먹는 수익률 저하 효과가 나타날 것으로 보인다.

이 때문에 그동안 월세 수익을 노리며 수익형 부동산 투자를 해온 투자자라면 개수를 늘리기보단 우량자산 위주로 자산을 정리할 필요가 있다.

박합수 국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “오피스텔과 상가도 과잉 공급과 단기 가격 상승 부담을 안고 있는 만큼 금리 인상에 따라 투자 심리가 위축될 우려가 있다”며 “주택담보대출 규제가 시행되면 상대적으로 규제를 비켜난 수익형 부동산 상품이 반사 이익을 누릴 여지도 없진 않다”고 말했다.

주지오 동아대 도시계획과 박사는 “월세 순익 감소가 예상되는 만큼 우량 물건 위주로 분할 매도 전략이 필요하다”고 말했다.

경매 투자 수익률 역시 투자 매력도가 떨어진다. 내년부터는 경락잔금대출을 받을 때도 원칙적으로는 비거치 분할상환 원칙을 적용받게 된다. 비록 낙찰가의 80~90%라는 높은 레버리지 비율은 바뀌지 않아도 원금과 이자를 동시에 상환하면 투자 수익률이 떨어진다.

이재균 경매친구들 대표는 “경락잔금대출 규제로 주거용 수익형 부동산의 투자 수익률이 떨어질 것”이라며 “장기 보유보다는 단기 보유 전략을 구사해야 한다”고 말했다.

◇분양·상가 시장으로 쏠림 현상 나타날 듯

기존 주택 매매시장과 경매 시장이 주춤할 것으로 보여 분양권과 상가 시장으로 자금이 쏠릴 가능성도 크다.

이번 대출 규제에서 신규 분양 아파트의 집단 대출이 제외된 만큼 내년 부동산 시장은 신규 부동산 시장의 활기도 예측해볼 수 있다.

수익형 부동산 투자는 주거용보다는 상가 경쟁률이 더 치열해질 전망이다. 상가는 일반 대출과 경락잔금대출까지 원리금 균등 상환의 규제를 받지 않는다.

홍연숙 김해동 법률사무소 대출 팀장은 “주거용 부동산 경락잔금대출이 막히면 상가로 몰릴 가능성이 크다”며 “상가 경매 경쟁률이 치열해질 수 있다”고 말했다.

하지만 위기가 오히려 기회라는 의견도 나온다. 이재균 경매친구들 대표는 “경매 경쟁률이 낮아지면 오히려 현금을 쥔 투자자에게 유리하다”며 “내년에 오히려 기회가 올 수 있다”고 설명했다. XML:Y